Zadłużony deweloper
Evergrande Real Estate Group, druga co do wielkości firma deweloperska w Chinach stała się w ostatnim czasie coraz głośniejszym tematem medialnym. Latem tego roku wymagania spłat długu firmy, szacowanego na setki miliardów dolarów spowodowały kryzys płynności Evergrande, który wciąż się pogłębia. Już trzy razy, 23 września, 29 września i 11 października, deweloper nie wypłacił w ustalonym terminie łącznie niemal 300 miliardów dolarów kuponu zagranicznych obligacji. 21 i 28 października firma w ostatniej chwili wypłaciła odpowiednio 83,5 miliona oraz 47,5 miliona dolarów zagranicznym właścicielom długu, o włos unikając niewypłacalności.
Wierzchołek góry lodowej
Sytuacja z Evergrande Group może okazać się jednak jedynie początkiem problemów państwa środka związanego z rynkiem nieruchomości. W zadziwienie może wprawić niektórych fakt, że około 1/5 chińskich domów i mieszkań stoi pustych, a ich właściciele nie mają zamiaru, by kiedykolwiek się do nich wprowadzać. Te puste budynki można znaleźć w całych Chinach, zarówno na oddalonych od wybrzeża prowincjach, jak i w centrum Pekinu. W ostatnich 10 latach wśród wszystkich przypadków kupna mieszkań przez Chińczyków na ponad 50% składało się kupno drugiego lub trzeciego mieszkania. Stanowcza większość nieruchomości mieszkaniowych traktowana jest przez Chińczyków przede wszystkim jako inwestycja. Żeby odpowiedzieć na pytanie, dlaczego tak się dzieje, należy spojrzeć na historię chińskiego rynku nieruchomości. W latach 90 chiński rząd nadał pracownikom rządowym prawo do kupna nieruchomości za sporą zniżką jako formę pomocy socjalnej. Później jednak w następstwie Azjatyckiego Kryzysu Finansowego z 1997, prawo do kupna nieruchomości przy niskich stopach procentowych otrzymał każdy. Przez następne dwie dekady ceny nieruchomości w Chinach spadły jedynie dwa razy nadając im w umysłach Chińczyków charakter bezpiecznej inwestycji w przeciwieństwie do np. giełdy papierów wartościowych. Jako że Chiński rząd sprawuje kontrolę nad tym, ile pieniędzy może opuścić kraj, Chińczycy również często nie mogą pozwolić sobie na inwestycje zagraniczne, co zostawia ich z jedyną opcją — nieruchomościami. Dodatkowym czynnikiem napędzającym chińskie zainteresowanie nieruchomościami są konsekwencje polityki jednego dziecka. Ogromna dysproporcja ilości mężczyzn wobec kobiet w Chinach pozwala chińskim kobietom i ich rodzinom być nadzwyczaj wybrednymi wobec partnerów, posiadanie domu jest aktualnie postrzegane jako coś oczekiwanego od każdego kandydata na męża. W konsekwencji tego faktu ceny nieruchomości są wyższe w regionach Chin, w których występuje większa dysproporcja demograficzna kobiet i mężczyzn. Z tych wszystkich powodów ceny domów wzrastają do ogromnych poziomów. W największych miastach Chin jak Pekin, Shenzhen czy Szanghaj kupno domu wymaga 40 lat pracy na średnich zarobkach.
Chińska bańka mieszkaniowa
Współcześnie większość budynków mieszkalnych w Chinach wykupywana jest jeszcze przed początkiem samej konstrukcji. Chińskie firmy deweloperskie takie jak Evergrande Group często sprzedają całe serie mieszkań w specjalnych wyprzedażach. W niektórych przypadkach prawo do kupna nieruchomości nadawane jest w loteriach, których zwycięzcy mogą w trakcie kilku godzin od ogłoszenia wyników złożyć zaliczkę do kupna mieszkań z nagrody lub stracić prawo kupna. Wszystko to nadaje Chińskiemu rynkowi nieruchomości charakter rynku spekulacyjnego, istniejącego na założeniu, że ceny nieruchomości będą jedynie rosnąć. Problem pokazuje się jednak, gdy uwzględnimy postępujący Chiński kryzys demograficzny. Społeczeństwo Chin zaczyna się starzeć i w trakcie następnych kilku dekad jego populacja może spaść nawet o połowę. Jednocześnie coraz mniej ludzi imigruje do Chin z innych krajów, a ci, którzy wciąż się pojawiają, są średnio coraz starsi oraz mają trudności, w znalezieniu pracy co zmusza ich do powrotu.
Przyszłość chińskiego rynku mieszkań
Należy więc zadać pytanie, co stanie się, jeśli chińska bańka nieruchomościowa pęknie? Rynek nieruchomości sam w sobie składa się na 15% Chińskiego PKB, jednocześnie, gdyby wziąć pod uwagę również całość przemysłu zajmującego się konstrukcją, umeblowaniem, urządzenia domowe etc. liczba ta może wzrosnąć nawet do ok. 30% PKB. Chińskie banki również mocno polegają na hipotece, co dodatkowo dokłada się do zagrożenia, jakie tworzy perspektywa pęknięcia bańki na chińskim rynku mieszkaniowym. Znany amerykański inwestor i prezes firmy doradczej ws. inwestycji Kynikos Associates, Jim Chanos w wywiadzie dla Financial Times powiedział, że kryzys Evergrande może być o wiele gorszy dla inwestorów niż “sytuacja typu Lehman Brothers”, gdyż wskazuje on na koniec modelu wzrostu gospodarczego bazowanego na nieruchomościach w drugiej największej na świecie gospodarce. Faktycznie aktualny model, na jakim bazuje chiński rynek nieruchomościowy jest niemożliwy do utrzymania. To, w jaki sposób i czy w ogóle Chiński rząd będzie w stanie poradzić sobie z problemem, który wytworzyła jego dotychczasowa polityka pozostaje jednak pod znakiem zapytania.
